Betriebskostenabrechnung für Wohnraum – Mieter sollten auf die Fristen achten! - Rechtsanwältin Feike

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Rechtsanwältin Christiane Feike zum Thema Betriebskostenabrechnung für Wohnraum – Mieter sollten auf die Fristen achten!


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Betriebskostenabrechnung für Wohnraum – Mieter sollten auf die Fristen achten!

Abstract
Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter verschiedene Fristen einzuhalten. Mieter sollten über diese Fristen informiert sein und die Einhaltung überprüfen, da die Ansprüche des Vermieters mit Nichtbeachtung der Fristen teilweise nicht durchsetzbar sind.

Betriebskostenabrechnung für Wohnraum – Mieter sollten auf die Fristen achten!

Bei der Abrechnung über die im Rahmen eines Mietverhältnisses angefallenen Betriebskosten haben Vermieter, aber auch Mieter eine Reihe von Fristen zu beachten. Folge der Nichteinhaltung dieser Fristen ist teilweise der Verlust von Ansprüchen und Rechten.


Abrechnungszeitraum

Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, für den der Vermieter die Betriebskosten abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein. Es muss nicht notwendigerweise über ein Kalenderjahr (01.01.-31.12.) abgerechnet werden. Der Abrechnungszeitraum muss von den Mietvertragsparteien festgelegt werden und ist dann in den Folgejahren einzuhalten. Dabei ist auch ein Abrechnungszeitraum von weniger als einem Jahr zulässig. Rechnet der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten ab, stellt dies keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung dar, der eventuell nachgeforderte Betrag wird nicht fällig.

Mieter sollten also prüfen, ob der angegebene Abrechnungszeitraum der Vereinbarung entspricht und nicht länger als 12 Monate ist.

Abrechnungsfrist

Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Das heißt, dem Mieter muss die Abrechnung bis zum letzten Tag der Frist zugehen, wobei der Vermieter im Streitfall den Zugang zu beweisen hat. Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2005 muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2006 erhalten haben. Überschreitet der Vermieter diese Abrechnungsfrist, kann er vom Mieter grundsätzlich keine Nachzahlung mehr verlangen. Der Mieter kann jedoch eine Abrechnung und die Auszahlung eines eventuellen Guthabens verlangen. Eine Ausnahme besteht für den Fall, dass der Vermieter ohne eigenes Verschulden daran gehindert war, fristgerecht abzurechnen, zum Beispiel, weil er selbst die Abrechnung eines Versorgungsunternehmens noch nicht erhalten hat. Die Beweislast für das fehlende Verschulden liegt beim Vermieter. Die Frist wird nur durch eine im Wesentlichen formell ordnungsgemäße Abrechnung. Diese muss enthalten:


- eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten der Wohnanlage,

- die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels (falls dies dem Mieter nicht bekannt ist),

- die Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils und

- Angabe und Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Widerspruchsfrist

Nach dem Zugang der Abrechnung hat der Mieter 12 Monate Zeit, um die Abrechnung zu prüfen und dem Vermieter etwaige Einwendungen mitzuteilen. Der Mieter hat das Recht, Belege einzusehen oder sie sich - unter bestimmten Voraussetzungen - in Kopie gegen Kostenerstattung vom Vermieter zusenden zu lassen. Die vom Mieter vorgebrachten Einwendungen müssen ausreichend konkret sein. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien. Sind die vorgebrachten Einwendungen nicht konkret genug, läuft die Widerspruchsfrist ab, der Mieter kann dann nach mehr als 12 Monaten keine Einwendungen mehr vorbringen. Dies ist nur dann möglich, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat, beispielsweise, weil der Vermieter die Einsichtnahme in Belege verweigert hat und der Mieter seine Einwendungen daher nicht konkretisieren konnte. Auch eine vorbehaltlose Zahlung der geforderten Betriebskosten durch den Mieter kann die spätere Geltendmachung von Einwendungen ausschließen. Diese soll nach der Rechtsprechung allerdings nicht für dem Mieter unzulässigerweise auferlegte Kosten gelten.

Mieter sollten die Abrechnung sofort nach Zugang prüfen und bei Unklarheiten, eine Erklärung vom Vermieter und eventuell Einsichtnahme in Belege fordern. Bis zur Klärung der offenen Fragen kann ein Teil des vom Vermieter verlangten Betrages zurück gehalten werden. Wenn der gesamte Betrag trotz Unklarheiten vom Mieter bezahlt wird, sollte er ausdrücklich darauf hinweisen, dass er sich die Rückforderung des Betrages oder eines Teils davon nach erfolgter Überprüfung der Abrechnung vorbehält.

Autor: Rechtsanwältin Christiane Feike



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