Vermieter aufgepasst ? Nützliches zur Mietpreisbremse! - Rechtsanwältin Stark

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Rechtsanwältin Anna Stark zum Thema Vermieter aufgepasst ? Nützliches zur Mietpreisbremse!


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Vermieter aufgepasst ? Nützliches zur Mietpreisbremse!

Abstract
Vermieter aufgepasst – Nützliches zur Mietpreisbremse!

Die Mietpreisbremse ist in Kraft und gilt bereits in vier Bundesländern. In Baden-Württemberg ist die maßgebende Rechtsverordnung für den September 2015 vorgesehen.
Zeit sich mit praxisrelevanten Fragen zu beschäftigen: Wie bestimme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Vermieter aufgepasst – Nützliches zur Mietpreisbremse!

Die Mietpreisbremse ist in Kraft und gilt bereits in vier Bundesländern. In Baden-Württemberg ist die maßgebende Rechtsverordnung für den September 2015 vorgesehen.
Zeit sich mit praxisrelevanten Fragen zu beschäftigen: Wie bestimme ich die ortsübliche Vergleichsmiete? Was tun, wenn der Mieter einen Teil der Miete zurückfordert und zukünftig nur noch einen Teil der Miete zahlt?

Grundsätzlich gilt im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf.“
Soweit so gut ..... oder auch nicht. Jetzt mag sich der ein oder andere Vermieter nämlich fragen, wie bestimme ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Genau das ist ein Problem, was bei der Umsetzung der Mietpreisbremse bewusst in Kauf genommen wurde. Dort wo es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, ist es für den Vermieter extrem schwierig, wenn nicht gar unmöglich, eine gerichtsfeste ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen!
Will der Vermieter diese Unsicherheit nicht eingehen, bleibt ihm nur ein Gang zum Makler und Rechtsanwalt seines Vertrauens übrig.

Der Vermieter hat nun eine Miete bestimmt, ob nun mit oder ohne professionelle Hilfe. Der Mieter ist der Ansicht, dass sie überhöht ist und gegen die Mietpreisbremse verstößt. Was nun?
Grundsätzlich gilt, dass die Vereinbarung einer über die 110%-Regel übersteigenden Miete unwirksam ist. Im Klartext: die mögliche höchstzulässige Miete bleibt wirksam; nur der übersteigende Teil kann zurückgefordert werden. Es handelt sich um eine sog. Teilunwirksamkeit.

Für den übersteigenden Teil hat der Mieter also einen Rückforderungsanspruch.
Aber nur, wenn der Mieter einen Verstoß schriftlich gerügt hat und der Mieter diese Rüge ausreichend begründet hat.
Genügt die Rüge nicht diesen Anforderungen, kann der Mieter die Miete auch nicht zurückfordern. Dem Mieter bleibt zwar die Möglichkeit die Rüge zu wiederholen, diese wirkt aber nur für die Zukunft. D.h. der Vermieter muss erst die Miete zurückzahlen, die nach dem Zugang einer wirksamen Rüge fällig geworden ist.

Mein Fazit zur Mietpreisbremse fällt vorsichtig ausgedrückt nüchtern aus. Das Gesetz bringt mehr Fragen als Antworten. Diese Art der bürgerfernen Gesetzgebung führt dazu, dass rechtlicher Rat mehr denn je erforderlich wird und Mietverhältnisse insgesamt streitträchtiger werden. Ganz abgesehen davon, dass der Wohnungsmangel hierdurch auch nicht beseitigt wird.


Herzliche Grüße aus Freiburg

Anna Stark
Rechtsanwältin

Autor: Rechtsanwältin Anna Stark



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