Kündigung eines Wohnraummietvertrages - Rechtsanwalt Martin

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Rechtsanwalt Klaus Martin zum Thema Kündigung eines Wohnraummietvertrages


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Kündigung eines Wohnraummietvertrages

Abstract

Der Vermieter kann bekanntlich ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, sofern sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Wird der Rückstand von mehr als einer Monatsmiete nicht aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten erreicht, sondern in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, dann muss dieser Betrag wieder die Miete für zwei Monate erreichen. Eine vorherige Abmahnung des Mieters mit dem Hinweis, er müsse mit einer fristlosen Kündigung rechnen, falls er die entsprechenden Mietrückstände nicht zahle, ist im Übrigen nicht erforderlich.

Allerdings wird eine solche fristlose Kündigung aus einem der oben genannten Voraussetzungen dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also der Räumungsklage, hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Mietausfallentschädigung befriedigt wird, oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

In diesem Fall wird die fristlose Kündigung hinfällig, allerdings hat der Mieter, sofern bereits Räumungsklage erhoben wurde, die Kosten dieses Räumungsprozesses zu tragen.

Mit einem solchen Sachverhalt war nunmehr der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14.07.2010 (Az. VIII ZR 297/09) befasst.

Der Mieter befand sich mit weit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, worauf hin der Vermieter die fristlose Kündigung erklärte und auf Räumung klagte. Die Sozialbehörden zahlten dann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand und übernahmen in der Folgezeit die laufenden Mietzahlungen. Darauf hin erklärten die Parteien übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Mieter aufgegeben. Sie wurden förmlich festgesetzt, wobei der Erstattungsanspruch des Vermieters zwei Monatsmieten wesentlich überstieg. Trotz mehrfacher Aufforderung erstattete der Mieter diese Kosten nicht, die Zwangsvollstreckung blieb erfolglos. Darauf hin erklärte der Vermieter die ordentliche Kündigung wegen der Nichterstattung der Prozesskosten.

Sowohl das Amtsgericht, das Landgericht, wie auch der Bundesgerichtshof hielten diese Kündigung jedoch für nicht gerechtfertigt. Zwar sei die fehlende Kostenerstattung eine schuldhafte Verletzung des Mietvertrages durch den Mieter, denn die Verletzung der Mietzahlungspflicht setze sich in der unterbliebenen Kostenerstattung fort. Diese Pflichtverletzung erreiche aber nicht die vom Gesetz vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle. Der Gesetzgeber habe ausdrücklich geregelt, dass bei Zahlungsverzug die fristlose Kündigung bereits unwirksam werde, wenn der gesamte Mietrückstand nachgezahlt wird. Die Erstattung der Kosten sei nicht Voraussetzung hierfür. Da die Sozialbehörden den Mietrückstand erstattet und die laufenden Mietzahlungen übernommen haben, sei auch mit künftigen Mietzahlungen durch die Behörde zu rechnen, so dass weitere Zahlungsausfälle für den Vermieter nicht zu befürchten seien.

Mit diesem Urteil trägt der Bundesgerichtshof dem geschützten wirtschaftlichen Interesse des Vermieters nicht ausreichend Rechnung. Der Gesetzgeber will, dass der Vermieter fristlos kündigen kann, wenn insgesamt mindestens zwei Monatsmieten fehlen. Hier lag der Kostenerstattungsanspruch des Vermieters aus dem früheren Räumungsprozess aber bei weit über zwei Monatsmieten. Auch hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil die Rechtsauffassung vertreten, dass die unterbliebene Kostenerstattung eine Fortsetzung der Verletzung der Mietzahlungspflicht darstelle. Es ist somit nicht nachvollziehbar, weshalb er die Kündigung des Vermieters für unwirksam hält.

Die aus diesem Urteil zu ziehende Konsequenz ist: Bei Verzug des Mieters sollte der Vermieter neben der fristlosen Kündigung stets auch hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären. Denn dann besteht auch im Falle der vollständigen Zahlung der Mietrückstände der Räumungsanspruch fort, wenn auch erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Es spielt dann keine Rolle mehr, ob der Mieter die Kosten des Vorprozesses erstattet hat oder nicht.


Klaus Martin
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

Autor: Rechtsanwalt Klaus Martin



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